Immobiliengesellschaft im Transparenzregister
Für Schweizer Immobiliengesellschaften gilt nichts Besonderes – sie sind als AG oder GmbH erfasst, und die Liegenschaften ändern daran nichts. Anders bei ausländischen Rechtseinheiten: Dort begründet Grundeigentum in der Schweiz für sich allein die Unterstellung, und ein fehlender Registereintrag kann den Grundbucheintrag blockieren.
Kurz zusammengefasst
- Eigene Rechtsform
- Nein, AG oder GmbH
- Schweizer Gesellschaft
- Als AG oder GmbH erfasst
- Grundeigentum
- Für sie kein eigener Tatbestand
- Ausländische Gesellschaft
- Grundeigentum genügt
- Grundbuchsperre
- Nur ausländisches Recht
- Frist ausländisch
- 6 Monate, bis 1. April 2027
- Grundbuchämter
- Haben Registerzugriff
- Share Deal
- Kann Monatsfrist auslösen
Keine eigene Rechtsform, aber ein eigener Anknüpfungspunkt
Das TJPG kennt die Immobiliengesellschaft nicht als Kategorie. Art. 2 Abs. 1 Bst. a TJPG zählt Rechtsformen auf, nicht Zwecke: Eine Immobiliengesellschaft ist rechtlich eine Aktiengesellschaft oder eine GmbH und untersteht dem Gesetz deshalb, nicht wegen ihres Portfolios.
Das Grundeigentum taucht im Gesetz trotzdem auf – aber an ganz anderer Stelle. Art. 2 Abs. 1 Bst. b Ziff. 3 TJPG nennt es als einen der drei Anknüpfungspunkte für juristische Personen ausländischen Rechts. Für Schweizer Gesellschaften spielt es keine Rolle; sie sind ohnehin erfasst.
Erfasst als AG oder GmbH. Welche Regeln im Einzelnen gelten, steht auf den Seiten zur AG und zur GmbH. Das Grundeigentum löst keine zusätzliche Pflicht aus und verändert weder Frist noch Verfahren.
Schon das Eigentum an einem Schweizer Grundstück unterstellt sie dem Gesetz – ohne Zweigniederlassung, ohne Verwaltung in der Schweiz. Dazu kommt die grundbuchrechtliche Folge beim Erwerb. Die übrigen Anknüpfungen stehen auf der Seite zur Zweigniederlassung.
Die Grundbuchsperre
Art. 40 TJPG verknüpft das Transparenzregister mit dem Grundbuch. Die Bestimmung ist der schärfste praktische Hebel des ganzen Gesetzes, weil sie eine Transaktion anhalten kann.
- Nachweis bei der Anmeldung Erwirbt eine juristische Person ausländischen Rechts im Sinne von Art. 4 BewG ein Grundstück in der Schweiz, muss sie dem Grundbuchamt bei der Anmeldung zur Eintragung den Nachweis ihrer Eintragung im Transparenzregister erbringen (Art. 40 Abs. 1 TJPG).
- Suspendierung und Zehntagesfrist Fehlt der Nachweis, suspendiert die Grundbuchverwalterin oder der Grundbuchverwalter die Eintragung und setzt eine Frist von zehn Tagen zur Meldung an das Transparenzregister (Art. 40 Abs. 2 TJPG).
- Abweisung Erfolgt die Meldung nicht innerhalb dieser Frist, wird die Eintragung im Sinne von Art. 966 ZGB abgewiesen (Art. 40 Abs. 3 TJPG). Das Beschwerderecht richtet sich nach Art. 956a ZGB (Art. 40 Abs. 4 TJPG).
Planen Sie einen Erwerb über eine ausländische Gesellschaft?Dann muss die Eintragung stehen, bevor der Notar die Anmeldung einreicht.
Management-Tool startenFristen
Welche Frist gilt, hängt davon ab, welchem Recht die Gesellschaft untersteht.
| Situation | Frist | Stichtag |
|---|---|---|
| Schweizer Gesellschaft, alle wirtschaftlich Berechtigten als Gesellschafter oder Organ im Handelsregister eingetragen | 2 Jahre nach Inkrafttreten | 1. Oktober 2028 |
| Übrige AG mit Pflicht zur ordentlichen Revision | 3 Monate | 1. Januar 2027 |
| Übrige GmbH mit Pflicht zur ordentlichen Revision | 4 Monate | 1. Februar 2027 |
| Übrige AG ohne Voraussetzungen für eine ordentliche Revision | 5 Monate | 1. März 2027 |
| Übrige GmbH ohne Voraussetzungen für eine eingeschränkte Revision | 6 Monate | 1. April 2027 |
| Juristische Person ausländischen Rechts mit Schweizer Grundeigentum | 6 Monate nach Inkrafttreten (Art. 53 TJPG) | 1. April 2027 |
| Neu gegründete Objektgesellschaft | 1 Monat ab Eintrag im Handelsregister (Art. 9 Abs. 4 TJPG) | laufend |
| Erwerb im Sinne von Art. 4 BewG | Nachweis bei der Anmeldung; bei Fehlen 10 Tage ab Fristansetzung | transaktionsabhängig |
| Änderung einer im Transparenzregister eingetragenen Tatsache | 1 Monat ab Kenntnis | laufend |
Bei Schweizer Gesellschaften kommt der Auslöser aus Art. 51 Abs. 1 TJPG hinzu: Wird nach Inkrafttreten eine Änderung im Handelsregister eingetragen, läuft ab diesem Eintrag eine Frist von einem Monat. Bei Objektgesellschaften passiert das regelmässig – bei einer Sitzverlegung, einem Wechsel im Verwaltungsrat oder einer Kapitalerhöhung für eine Sanierung.
Alle Fristenregime mit Rechner und Fristenkalender finden Sie unter Transparenzregister Frist: Bis wann müssen Sie melden?
Viele Gesellschaften, viele Verträge, viele Fristen
Bei Immobilienbeständen liegt der Aufwand in der Vervielfachung – und in Transaktionen, die alles wieder verschieben.
- Portfolio mit allen Objektgesellschaften einmal erfassen
- Vertragliche Kontrollrechte aus Aktionärbindungsverträgen aufnehmen
- Eintragung als Vollzugsvoraussetzung vorbereiten
- Bestätigung nach Art. 28 TJPG für die Due Diligence bereithalten
- Fristen je Gesellschaft und nach Transaktionen überwachen
Details zu Ihrem Fall
Die Abschnitte oben decken den Regelfall ab. Diese Punkte betreffen Strukturen, Transaktionen und Folgen.
Typische Strukturen im Immobilienbereich
Objektgesellschaften, Poolverträge, Treuhand und vertragliche Kontrollrechte.
Immobilienbestände sind selten in einer einzigen Gesellschaft gebündelt. Die üblichen Konstruktionen führen zu Fragen, die über die reine Beteiligungsrechnung hinausgehen.
Jede Objektgesellschaft ist eine eigene meldepflichtige Rechtseinheit mit eigener Frist. Die wirtschaftlich berechtigten Personen werden über die Kette bestimmt; gemeldet wird der Umfang der Beteiligung der Holding an der jeweiligen Objektgesellschaft. Mehr dazu auf der Seite zur Holdinggesellschaft.
Bei gemeinsam gehaltenen Objekten sind sie die Regel. Sie führen zum Tatbestand des Handelns in gemeinsamer Absprache – und dabei gilt der Schwellenwert für den gesamten gemeinsam gehaltenen Umfang, nicht für die Einzelbeteiligung. Vier Partner mit je 20 Prozent, die abgestimmt handeln, erreichen die Schwelle gemeinsam.
Wirtschaftlich berechtigt ist die auftraggebende Person, nicht die Treuhänderin. Zusätzlich löst ein Treuhandverhältnis in der Kette immer die Offenlegung der Kontrollkette aus – auch bei nur einer Zwischenstufe.
Erfasst ist die Kontrolle auf andere Weise ausdrücklich über Verträge mit Aktionären, über Kapitalinstrumente wie Optionen oder partiarische Darlehen und über Statutenbestimmungen. Im Immobilienbereich sind Vorkaufsrechte, Kaufsrechte, Mitspracherechte bei Verkauf oder Refinanzierung und Vetorechte bei Budgets und Investitionsplanung verbreitet – sie sind einzeln zu prüfen.
Transaktionen: Share Deal und Due Diligence
Was nach dem Closing zu melden ist – und wie Sie die Eintragung belegen.
Beim Verkauf einer Objektgesellschaft berührt das TJPG beide Seiten – und zwar schneller, als die üblichen Fristen im Immobiliengeschäft vermuten lassen.
Wechselt die Kontrolle, sind die neuen wirtschaftlich berechtigten Personen innerhalb eines Monats zu melden (Art. 10 TJPG). Eine Beteiligungsänderung ist allerdings nur meldepflichtig, wenn dadurch ein Schwellenwert über- oder unterschritten wird (Art. 39 Abs. 3 TJPV) – bei einem vollständigen Verkauf ist das immer der Fall.
Die erwerbende Partei trifft als neue Aktionärin die Meldepflicht nach Art. 13 TJPG gegenüber der Gesellschaft, innerhalb eines Monats nach Entstehung der Kontrolle. Wer über eine Kette oder auf andere Weise kontrolliert, meldet sich zusätzlich selbst nach Art. 14 TJPG.
Für die Vertragsgestaltung heisst das: Eine Zusicherung zur Erfüllung der TJPG-Pflichten und zum Fehlen eines Vermerks gehört in den Katalog der Gewährleistungen, und die Beibringung der Bestätigung gehört zu den Vollzugsvoraussetzungen. Bei einem ausländischen Erwerber kommt die Eintragung nach Art. 40 TJPG als weitere Vollzugsvoraussetzung hinzu.
Wer im Immobilienbereich Zugriff hat
Grundbuchämter, BewG-Behörden und öffentliche Auftraggeberinnen.
Das Transparenzregister ist nicht öffentlich. Für Immobiliengesellschaften ist der Kreis der Zugriffsberechtigten trotzdem bemerkenswert breit, weil er gleich mehrere Stellen aus dem Immobilienumfeld einschliesst.
| Grundlage | Stelle und Befugnis |
|---|---|
| Art. 26 Abs. 2 Bst. c TJPG | Grundbuchämter, kantonale Aufsichtsbehörden und die Oberaufsicht des Bundes im Immobiliarsachenrecht – Online-Abruf |
| Art. 26 Abs. 2 Bst. d TJPG | Vollzugsbehörden des BewG – Online-Abruf |
| Art. 26 Abs. 2 Bst. h TJPG | Auftraggeberinnen im Hinblick auf die Prüfung oder Vergabe eines öffentlichen Auftrags, sofern sie dem Beschaffungsrecht des Bundes oder der Kantone unterstehen – Online-Abruf |
| Art. 65 Abs. 4 TJPV | Grundbuchämter und BewG-Vollzugsbehörden geben der Kontrollstelle auf Anfrage die ausländischen Rechtseinheiten mit Grundeigentum in der Schweiz bekannt |
| Art. 27 TJPG | Finanzintermediäre sowie Beraterinnen und Berater im Rahmen ihrer Sorgfaltspflichten – Online-Abruf |
Die vierte Zeile ist der Grund, weshalb eine ausländische Gesellschaft mit Schweizer Liegenschaft kaum unbemerkt bleiben wird: Die Kontrollstelle kann sich die Liste der Grundeigentümerinnen geben lassen und mit dem Registerbestand abgleichen. Und die dritte Zeile betrifft jeden, der sich um öffentliche Bauaufträge bewirbt.
Was bei Untätigkeit droht
Abweisung beim Grundbuch, Bussen und Suspendierung der Vermögensrechte.
| Grundlage | Folge |
|---|---|
| Art. 40 Abs. 3 TJPG | Abweisung der Anmeldung beim Grundbuch – die einschneidendste Folge im Immobilienbereich |
| Art. 43 TJPG | Busse bis CHF 500'000 bei vorsätzlicher Verletzung der Meldepflichten nach Art. 9–11, 13, 14 oder 17 oder bei falschen Angaben gegenüber der Kontrollstelle |
| Art. 44 TJPG | Busse bis CHF 100'000, wer einer rechtskräftigen Verfügung der Kontrollstelle vorsätzlich nicht Folge leistet |
| Art. 38 Abs. 2 TJPG | Suspendierung der Mitwirkungs- und Vermögensrechte der betreffenden Aktionäre oder Gesellschafter bei wiederholter Verletzung |
| Art. 38 Abs. 3 Bst. b TJPG | Bei ausländischen Rechtseinheiten mit Zweigniederlassung: Anordnung der Löschung des Zweigniederlassungseintrags |
| Art. 45 Abs. 4 TJPG | Verjährung der Strafverfolgung erst nach sieben Jahren |
Die Suspendierung nach Art. 38 Abs. 2 TJPG verdient bei Immobilienstrukturen besondere Beachtung, weil sie die Vermögensrechte erfasst: Der Ausschüttungsfluss aus der Objektgesellschaft zur Muttergesellschaft wäre unterbrochen – bei fremdfinanzierten Beständen mit Folgen für den Schuldendienst.
Häufige Fragen
Ist die Immobiliengesellschaft eine eigene Rechtsform?
Nein. Sie ist eine Aktiengesellschaft oder eine GmbH, deren Zweck im Halten und Bewirtschaften von Liegenschaften besteht. Das TJPG knüpft ausschliesslich an die Rechtsform an; welche Regeln gelten, richtet sich deshalb danach, ob eine AG oder eine GmbH vorliegt.
Löst unser Grundeigentum eine zusätzliche Pflicht aus?
Bei einer Gesellschaft schweizerischen Rechts nicht. Das Grundeigentum ist in Artikel 2 Absatz 1 Buchstabe b TJPG nur als Anknüpfungspunkt für juristische Personen ausländischen Rechts vorgesehen. Eine Schweizer Immobilien-AG ist bereits als Aktiengesellschaft unterstellt; die Liegenschaften ändern daran nichts.
Was gilt für eine ausländische Gesellschaft mit Schweizer Liegenschaft?
Sie ist dem Gesetz unterstellt. Artikel 2 Absatz 1 Buchstabe b Ziffer 3 TJPG erfasst juristische Personen ausländischen Rechts, die Eigentümer eines Grundstücks in der Schweiz sind oder im Sinne von Artikel 4 BewG ein Grundstück erwerben. Blosses Eigentum genügt, unabhängig davon, ob der Erwerb seinerzeit unter das BewG fiel.
Kann ein fehlender Registereintrag den Grundbucheintrag blockieren?
Ja. Erwirbt eine juristische Person ausländischen Rechts im Sinne von Artikel 4 BewG ein Grundstück, muss sie dem Grundbuchamt bei der Anmeldung den Nachweis ihrer Eintragung im Transparenzregister erbringen. Fehlt er, wird die Eintragung suspendiert und eine Frist von zehn Tagen angesetzt; verstreicht sie ungenutzt, wird die Anmeldung abgewiesen.
Gilt die Grundbuchsperre auch für eine Schweizer AG in ausländischer Hand?
Nach dem Wortlaut nicht. Artikel 40 TJPG spricht von juristischen Personen ausländischen Rechts. Eine Gesellschaft schweizerischen Rechts fällt nicht darunter, auch wenn sie nach dem BewG als Person im Ausland gilt und für den Erwerb eine Bewilligung braucht. Die Meldepflicht nach TJPG besteht für sie ohnehin, nur eben ohne die grundbuchrechtliche Sperre.
Haben die Grundbuchämter Zugriff auf das Register?
Ja. Artikel 26 Absatz 2 TJPG nennt die Grundbuchämter und die kantonalen Aufsichtsbehörden im Immobiliarsachenrecht sowie die Vollzugsbehörden des BewG unter den Stellen mit Online-Abruf. Zusätzlich geben sie der Kontrollstelle nach Artikel 65 Absatz 4 TJPV auf Anfrage bekannt, welche ausländischen Rechtseinheiten Grundeigentum in der Schweiz haben.
Was löst ein Share Deal aus?
Wechselt die Kontrolle über die Objektgesellschaft, sind die neuen wirtschaftlich berechtigten Personen innerhalb eines Monats zu melden. Eine Beteiligungsänderung ist allerdings nur meldepflichtig, wenn dadurch ein Schwellenwert über- oder unterschritten wird. Beim Verkäufer und beim Käufer bestehen daneben eigene Pflichten nach Artikel 13 und 14 TJPG gegenüber der Gesellschaft.
Wie belegen wir bei einer Transaktion, dass wir gemeldet haben?
Über eine Bestätigung oder einen Auszug nach Artikel 28 TJPG. Der Wortlaut spricht von «allen Rechtseinheiten», ohne zu sagen, über wen. Weil das Register nicht öffentlich ist und nur die in den Artikeln 25 bis 27 TJPG genannten Stellen Zugriff haben, ist die Bestimmung so zu verstehen, dass eine Rechtseinheit Auskunft über sich selbst verlangt. Praktisch heisst das: Die Zielgesellschaft beschafft die Unterlagen und legt sie vor. Die Bestätigung über die Eintragung ist gebührenfrei, ein Auszug kostet 40 Franken.
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Management-Tool startenRechtsgrundlagen und weiterführende Quellen
- Bundesgesetz vom 26. September 2025 über die Transparenz juristischer Personen und die Identifikation der wirtschaftlich berechtigten Personen (TJPG, SR 955.3)
- Verordnung vom 12. Juni 2026 über die Transparenz juristischer Personen und die Identifikation der wirtschaftlich berechtigten Personen (TJPV, SR 955.31)
- Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) und Zivilgesetzbuch
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