Società immobiliare nel registro di trasparenza
Per le società immobiliari svizzere non valgono disposizioni particolari: sono registrate come SA o Sagl e gli immobili non modificano tale status. Diverso è il caso delle entità giuridiche straniere: in questo caso, la proprietà fondiaria in Svizzera costituisce di per sé il presupposto per l’assoggettamento e la mancata iscrizione nel registro può bloccare l’iscrizione nel registro fondiario.
In breve
- Forma giuridica propria
- No, SA o Sagl
- Società svizzera
- Registrata come SA o Sagl
- Proprietà fondiaria
- Per loro non sussiste un fatto specifico
- Società straniera
- È sufficiente la proprietà immobiliare
- Blocco del registro fondiario
- Solo diritto straniero
- Termine straniero
- 6 mesi, fino al 1° aprile 2027
- Uffici del registro fondiario
- Hanno accesso al registro
- Share deal
- Può attivare il preavviso mensile
Non ha una forma giuridica propria, ma un proprio criterio di collegamento
La LTPG non riconosce la società immobiliare come categoria. L'art. 2 cpv. 1 lett. a LTPG elenca le forme giuridiche, non gli scopi: una società immobiliare è giuridicamente una società per azioni o una Sagl e è quindi soggetta alla legge, non a causa del proprio portafoglio.
La proprietà fondiaria compare comunque nella legge, ma in un contesto completamente diverso. L’art. 2 cpv. 1 lett. b n. 3 LTPG la menziona come uno dei tre criteri di collegamento per le persone giuridiche di diritto estero. Per le società svizzere ciò non ha alcuna rilevanza; esse sono comunque già contemplate.
Rientrano nella normativa sia le SA che le Sagl. Le norme specifiche applicabili sono riportate nelle pagine dedicate alla SA e alla Sagl. La proprietà fondiaria non comporta alcun obbligo aggiuntivo e non modifica né i termini né le procedure.
Il semplice fatto di possedere un immobile in Svizzera la assoggetta alla legge svizzera – senza succursale, senza amministrazione in Svizzera. A ciò si aggiungono le conseguenze relative al registro fondiario al momento dell’acquisto. Gli altri criteri di collegamento sono riportati nella pagina dedicata alla succursale.
Il blocco del registro fondiario
L’art. 40 della LTPG collega il registro di trasparenza al registro fondiario. Questa disposizione costituisce lo strumento pratico più incisivo dell’intera legge, poiché può bloccare una transazione.
- Prova al momento della richiesta di iscrizione Se una persona giuridica di diritto straniero ai sensi dell’art. 4 della Legge sulla tassazione degli immobili (BewG) acquista un immobile in Svizzera, deve fornire all’ufficio del registro fondiario, al momento della richiesta di iscrizione, la prova della propria iscrizione nel registro di trasparenza (art. 40 cpv. 1 LTPG).
- Sospensione e termine di dieci giorni In mancanza della prova, l’amministratore del registro fondiario sospende l’iscrizione e fissa un termine di dieci giorni per la segnalazione al registro di trasparenza (art. 40 cpv. 2 LTPG).
- Rigetto Se la segnalazione non viene effettuata entro tale termine, l’iscrizione viene respinta ai sensi dell’art. 966 CC (art. 40 cpv. 3 LTPG). Il diritto di ricorso è disciplinato dall’art. 956a CC (art. 40 cpv. 4 LTPG).
State pianificando un acquisto tramite una società estera? In tal caso, l’iscrizione deve essere già stata effettuata prima che il notaio presenti la domanda.
Avvia lo strumento di gestioneTermini
Il termine applicabile dipende dalla legislazione a cui è soggetta la società.
| Situazione | Termine | Data di riferimento |
|---|---|---|
| Società svizzera, tutti i titolari dei diritti economici sono iscritti nel registro di commercio in qualità di soci o membri degli organi societari | 2 anni dopo l'entrata in vigore | 1° ottobre 2028 |
| Altre SA soggette a revisione ordinaria | 3 mesi | 1° gennaio 2027 |
| Altre società a responsabilità limitata soggette a revisione ordinaria | 4 mesi | 1° febbraio 2027 |
| Altre SA senza requisiti per una revisione ordinaria | 5 mesi | 1° marzo 2027 |
| Altre società a responsabilità limitata senza i requisiti per una revisione limitata | 6 mesi | 1º aprile 2027 |
| Persona giuridica di diritto straniero con proprietà immobiliare in Svizzera | 6 mesi dopo l'entrata in vigore (art. 53 LTPG) | 1º aprile 2027 |
| Società immobiliare di nuova costituzione | 1 mese dall'iscrizione nel registro di commercio (art. 9 cpv. 4 LTPG) | in corso |
| Acquisizione ai sensi dell'art. 4 della legge sulla valutazione immobiliare (BewG) | Presentazione della documentazione al momento della registrazione; in caso di mancata presentazione, 10 giorni dalla fissazione del termine | a seconda della transazione |
| Modifica di un dato iscritto nel registro di trasparenza | 1 mese dalla data di conoscenza | in corso |
Per le società svizzere si aggiunge il presupposto di cui all’art. 51 cpv. 1 LTPG: se dopo l’entrata in vigore viene iscritta una modifica nel registro di commercio, a partire da tale iscrizione decorre un termine di un mese. Nel caso delle società immobiliari ciò avviene regolarmente – in caso di trasferimento della sede, di cambiamento nel consiglio di amministrazione o di aumento di capitale finalizzato a un risanamento.
Tutti i regimi di scadenza con calcolatore e calendario delle scadenze sono disponibili alla voce «Registro della trasparenza – Scadenza: entro quando è necessario effettuare la segnalazione?».
Tante società, tanti contratti, tante scadenze
Nel caso dei portafogli immobiliari, la complessità sta nella moltiplicazione – e nelle transazioni che rimandano tutto di nuovo.
- Registrare una volta per tutte il portafoglio con tutte le società immobiliari
- Inserire i diritti di controllo contrattuali derivanti dagli accordi di vincolo tra azionisti
- Preparare la registrazione come presupposto per l’esecuzione
- Tenere a disposizione la conferma ai sensi dell'art. 28 LTPG per la due diligence
- Monitorare le scadenze per ciascuna società e per ogni transazione
Dettagli relativi al vostro caso
Le sezioni precedenti trattano i casi più comuni. Questi punti riguardano strutture, transazioni e conseguenze.
Strutture tipiche nel settore immobiliare: società di gestione immobiliare, contratti di pool, trust e diritti di controllo contrattuali.
I patrimoni immobiliari sono raramente raggruppati in un’unica società. Le strutture più comuni sollevano questioni che vanno oltre il semplice calcolo delle partecipazioni.
Ogni società immobiliare è un’entità giuridica a sé stante soggetta all’obbligo di segnalazione, con una propria scadenza. I titolari effettivi vengono determinati attraverso la catena societaria; viene segnalata l’entità della partecipazione della holding nella rispettiva società immobiliare. Maggiori informazioni nella pagina dedicata alla holding.
Nel caso di immobili detenuti in comune, tali accordi sono la norma. Essi costituiscono un caso di azione di concerto – e in tal caso la soglia si applica all’intero volume detenuto in comune, non alla singola partecipazione. Quattro soci con una quota del 20% ciascuno, che agiscono di concerto, raggiungono la soglia congiuntamente.
Il beneficiario economico è il committente, non il fiduciario. Inoltre, un rapporto fiduciario nella catena comporta sempre l’obbligo di divulgazione della catena di controllo, anche in presenza di un solo livello intermedio.
È contemplato il controllo esercitato in altro modo, espressamente tramite contratti con gli azionisti, tramite strumenti di capitale quali opzioni o prestiti partecipativi e tramite disposizioni statutarie. Nel settore immobiliare sono diffusi i diritti di prelazione, i diritti di acquisto, i diritti di partecipazione alle decisioni in caso di vendita o rifinanziamento e i diritti di veto in materia di bilanci e pianificazione degli investimenti; tali diritti devono essere esaminati singolarmente.
Transazioni: Share Deal e Due Diligence Cosa va comunicato dopo il closing – e come documentare l’iscrizione.
In caso di vendita di una società immobiliare, la LTPG riguarda entrambe le parti – e in tempi più rapidi di quanto lascino supporre i termini abituali nel settore immobiliare.
In caso di cambio di controllo, i nuovi titolari economici devono essere segnalati entro un mese (art. 10 LTPG). Tuttavia, una variazione della partecipazione è soggetta all’obbligo di segnalazione solo se comporta il superamento o il non raggiungimento di una soglia (art. 39 cpv. 3 OTPG) – nel caso di una vendita totale, ciò si verifica sempre.
La parte acquirente, in qualità di nuovo azionista, è tenuta a adempiere all’obbligo di notifica ai sensi dell’art. 13 LTPG nei confronti della società entro un mese dall’acquisizione del controllo. Chi esercita il controllo tramite una catena o in altro modo è tenuto inoltre a notificarlo personalmente ai sensi dell’art. 14 LTPG.
Per la redazione del contratto ciò significa che una dichiarazione relativa all’adempimento degli obblighi previsti dalla LTPG e all’assenza di una nota deve essere inclusa nell’elenco delle garanzie, e la presentazione della conferma rientra tra i presupposti per l’esecuzione del contratto. Nel caso di un acquirente straniero, si aggiunge come ulteriore presupposto per l’esecuzione la registrazione ai sensi dell’art. 40 LTPG.
Chi ha accesso nel settore immobiliare: uffici del registro fondiario, autorità competenti in materia di imposta sugli acquisti immobiliari e committenti pubblici.
Il registro della trasparenza non è pubblico. Per le società immobiliari, la cerchia delle persone autorizzate all’accesso è comunque notevolmente ampia, poiché comprende diversi enti del settore immobiliare.
| Base giuridica | Ente e competenza |
|---|---|
| Art. 26 cpv. 2 lett. c LTPG | Uffici del registro fondiario, autorità cantonali di vigilanza e alta vigilanza della Confederazione in materia di diritto immobiliare – Consultazione online |
| Art. 26 cpv. 2 lett. d LTPG | Autorità di esecuzione della LFA – Consultazione online |
| Art. 26 cpv. 2 lett. h LTPG | Enti appaltanti ai fini dell'esame o dell'aggiudicazione di un appalto pubblico, purché soggetti al diritto degli appalti pubblici della Confederazione o dei Cantoni – Consultazione online |
| Art. 65 cpv. 4 OTPG | Gli uffici del registro fondiario e le autorità preposte all’applicazione della LFA comunicano all’autorità di controllo, su richiesta, le entità giuridiche straniere titolari di beni immobili in Svizzera |
| Art. 27 LTPG | Intermediari finanziari e consulenti nell’ambito dei loro obblighi di diligenza – consultazione online |
La quarta riga è il motivo per cui una società straniera proprietaria di un immobile in Svizzera difficilmente passerà inosservata: l’autorità di controllo può richiedere l’elenco dei proprietari immobiliari e confrontarlo con i dati del registro. La terza riga riguarda invece chiunque si candidi per appalti pubblici nel settore edile.
Cosa si rischia in caso di inazione: rifiuto dell’iscrizione nel registro fondiario, multe e sospensione dei diritti patrimoniali.
| Base giuridica | Conseguenza |
|---|---|
| art. 40 cpv. 3 LTPG | Rifiuto dell’iscrizione nel registro fondiario: la conseguenza più grave nel settore immobiliare |
| Art. 43 LTPG | Multa fino a CHF 500'000 in caso di violazione dolosa degli obblighi di notifica ai sensi degli articoli 9–11, 13, 14 o 17 o in caso di false dichiarazioni all'autorità di controllo |
| Art. 44 LTPG | Multa fino a CHF 100'000 per chi, intenzionalmente, non ottemperi a una decisione passata in giudicato dell'autorità di controllo |
| art. 38 cpv. 2 LTPG | Sospensione dei diritti di partecipazione e patrimoniali degli azionisti o soci interessati in caso di violazione ripetuta |
| Art. 38 cpv. 3 lett. b LTPG | Nel caso di entità giuridiche straniere con succursale: ordine di cancellazione dell'iscrizione della succursale |
| Art. 45 cpv. 4 LTPG | Prescrizione dell'azione penale solo dopo sette anni |
La sospensione ai sensi dell’art. 38, comma 2, LTPG merita particolare attenzione nel caso di strutture immobiliari, poiché riguarda i diritti patrimoniali: il flusso di distribuzioni dalla società immobiliare alla società madre verrebbe interrotto – nel caso di portafogli finanziati con capitale di terzi, con conseguenze sul servizio del debito.
Domande frequenti
La società immobiliare costituisce una forma giuridica a sé stante?
No. Si tratta di una società per azioni o di una società a responsabilità limitata il cui scopo consiste nel possesso e nella gestione di beni immobili. La LTPG si riferisce esclusivamente alla forma giuridica; le norme applicabili dipendono quindi dal fatto che si tratti di una SA o di una Sagl.
La nostra proprietà immobiliare comporta un obbligo aggiuntivo?
Non nel caso di una società di diritto svizzero. La proprietà immobiliare è prevista dall'articolo 2, capoverso 1, lettera b, della LTPG solo come criterio di collegamento per le persone giuridiche di diritto straniero. Una società immobiliare svizzera è già soggetta alla normativa sulle società per azioni; gli immobili non modificano tale assoggettamento.
Cosa vale per una società straniera con un immobile in Svizzera?
È soggetta alla legge. L’articolo 2 capoverso 1 lettera b numero 3 della LTPG disciplina le persone giuridiche di diritto estero che sono proprietarie di un immobile in Svizzera o che ne acquisiscono uno ai sensi dell’articolo 4 della LTA. È sufficiente la semplice proprietà, indipendentemente dal fatto che l’acquisto fosse all’epoca soggetto alla LTA.
La mancanza di un’iscrizione nel registro può bloccare l’iscrizione nel registro fondiario?
Sì. Se una persona giuridica di diritto straniero, ai sensi dell’articolo 4 della Legge sulla valutazione immobiliare (BewG), acquista un immobile, al momento della richiesta di iscrizione deve fornire all’ufficio del registro fondiario la prova della propria iscrizione nel registro di trasparenza. In caso contrario, l’iscrizione viene sospesa e viene fissato un termine di dieci giorni; se tale termine scade senza che sia stata presentata la prova richiesta, la richiesta di iscrizione viene respinta.
Il blocco del registro fondiario si applica anche a una SA svizzera di proprietà straniera?
Secondo il testo della legge, no. L’articolo 40 della LTPG fa riferimento alle persone giuridiche di diritto straniero. Una società di diritto svizzero non rientra in questa categoria, anche se ai sensi della LTA è considerata una persona con sede all’estero e necessita di un’autorizzazione per l’acquisto. Per essa sussiste comunque l’obbligo di notifica ai sensi della LTPG, ma senza il blocco catastale.
Gli uffici del registro fondiario hanno accesso al registro?
Sì. L’articolo 26 capoverso 2 della LTPG indica gli uffici del registro fondiario, le autorità cantonali di vigilanza in materia di diritto immobiliare e le autorità di esecuzione della LFA tra gli enti con accesso online. Inoltre, su richiesta, comunicano all’organo di controllo di cui all’articolo 65 capoverso 4 della OTPG quali entità giuridiche straniere possiedono proprietà fondiaria in Svizzera.
Cosa determina un «share deal»?
Se cambia il controllo sulla società immobiliare, i nuovi titolari dei diritti economici devono essere segnalati entro un mese. Tuttavia, una modifica della partecipazione è soggetta all’obbligo di segnalazione solo se comporta il superamento o il non raggiungimento di una soglia. Il venditore e l’acquirente hanno inoltre obblighi specifici nei confronti della società ai sensi degli articoli 13 e 14 della LTPG.
Come si dimostra, in caso di transazione, di aver effettuato la segnalazione?
Tramite una conferma o un estratto ai sensi dell’articolo 28 LTPG. Il testo parla di «tutte le entità giuridiche», senza specificare chi debba richiederlo. Poiché il registro non è pubblico e solo gli uffici menzionati negli articoli da 25 a 27 LTPG vi hanno accesso, la disposizione va intesa nel senso che un’entità giuridica richieda informazioni su se stessa. In pratica ciò significa che la società destinataria si procura i documenti e li presenta. La conferma dell’iscrizione è gratuita, mentre un estratto costa 40 franchi.
Ha trovato la risposta alla sua domanda? Allora inserisca il suo portafoglio nello strumento di gestione.
Avvia lo strumento di gestioneBasi giuridiche e fonti di approfondimento
- Legge federale del 26 settembre 2025 sulla trasparenza delle persone giuridiche e sull’identificazione dei titolari effettivi (LTPG, RS 955.3)
- Ordinanza del 12 giugno 2026 sulla trasparenza delle persone giuridiche e sull’identificazione dei titolari effettivi (OTPG, RS 955.31)
- Legge federale sull’acquisto di beni immobili da parte di persone all’estero (LBA) e Codice civile
- Altre sezioni di questo sito: Holding · Filiale · Società per azioni · Termini
Aggiornamento di questa pagina: 16 settembre 2026.
Rendere l’iscrizione un requisito per l’esecuzione
Nel caso di acquirenti stranieri, è l’iscrizione nel registro a determinare se il trasferimento di proprietà venga riportato nel registro fondiario. Ci occupiamo di verificare la soggezione alla normativa, di predisporre la rappresentanza e l’accesso e di preparare la notifica – in tempo utile prima della data di esecuzione.